Méthode

Taux d’endettement : ce que recouvre vraiment la règle des 35 %

Le plafond fixé par le Haut Conseil de stabilité financière est connu : 35 % des revenus, assurance comprise. Sa mise en œuvre l’est beaucoup moins. Le mode de calcul recèle plusieurs subtilités qui font basculer un dossier, et un second critère, non écrit celui-là, emporte souvent la décision : le reste à vivre.

Ce que contient exactement la formule

Deux précisions changent tout, et la plupart des simulateurs en libre accès les ignorent.

Au numérateur figurent l’ensemble des mensualités de crédit, assurance emprunteur incluse : prêt sur la résidence principale, encours liés à un investissement locatif, crédit auto, prêt personnel, réserve renouvelable, auxquels s’ajoute la pension alimentaire versée. Le loyer, lui, sort du calcul dès lors que le prêt sollicité finance la future résidence principale, puisqu’il cessera d’être payé.

Au dénominateur, les revenus nets avant impôt : salaires, primes contractuelles, bénéfices d’indépendant lissés sur trois exercices, pensions et retraites. Les loyers perçus ne sont retenus qu’à hauteur de 70 à 80 %. Allocations familiales, primes exceptionnelles et revenus de placement jugés volatils sont, dans la plupart des grilles, écartés.

D’où vient le plafond de 35 %

Contrairement à une idée répandue, le seuil ne résulte pas d’une décision commerciale des banques. Il découle des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, devenues juridiquement contraignantes en 2022. Trois critères en forment le socle :

• Un taux d’effort maximum de 35 %, assurance comprise ;
• Une durée de crédit plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé de remboursement (VEFA, travaux importants) ;
• Une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle, laissée à la discrétion de chaque établissement.

C’est dans cette marge de flexibilité que se logent les dérogations. Les établissements la réservent pour l’essentiel à l’acquisition de la résidence principale, et en priorité aux primo-accédants. Elle explique qu’un dossier passe à 38 % quand un autre est écarté à 34 %.

Le reste à vivre, second filtre de la décision

Prenons deux ménages affichant le même taux d’endettement, 34 %. Le premier perçoit 2 100 € et conserve 1 386 € une fois la mensualité réglée ; le second perçoit 7 000 € et en conserve 4 620 €. Les deux dossiers respectent la norme, mais aucun analyste ne les traitera de la même manière.

Aucun texte ne fixe ce montant, mais les seuils appliqués varient assez peu d’un établissement à l’autre : de l’ordre de 800 à 1 000 € pour une personne seule, 1 200 à 1 500 € pour un couple, majorés de 300 à 400 € par enfant à charge. Certaines banques raisonnent en quotient familial, en divisant le reste à vivre par le nombre de parts, avec un plancher qui tourne autour de 400 € par personne.

Le mécanisme éclaire le sort réservé aux hauts revenus. À 8 000 € mensuels, un endettement de 40 % laisse encore 4 800 € disponibles chaque mois. Nombre d’établissements accepteront le dossier en puisant dans leur enveloppe dérogatoire.

Cinq moyens de faire reculer le ratio

Solder les crédits à la consommation

C’est l’action la plus rapide à produire ses effets. Sur 4 000 € de revenus, la suppression d’une mensualité automobile de 250 € fait reculer le ratio de six points et libère de l’ordre de 44 000 € de capacité d’emprunt.

Allonger la durée du prêt

L’allongement de vingt à vingt-cinq ans allège la mensualité d’environ 12 %. Le coût total du crédit s’en trouve alourdi, mais le dossier repasse sous le seuil réglementaire.

Regrouper ses crédits en amont

Un regroupement réalisé en amont du projet immobilier ramène plusieurs échéances à une seule, d’un montant inférieur. Les courtiers recommandent d’observer ensuite un délai de six à douze mois avant de déposer la demande de prêt.

Augmenter l’apport

L’apport n’intervient pas directement dans le ratio, mais il réduit le capital emprunté, donc la mensualité, et par ricochet le taux d’effort.

Optimiser l’assurance

L’assurance entrant dans le calcul, une délégation qui ramène la cotisation de 80 à 30 € par mois fait gagner plus d’un point de taux d’effort. Sur les dossiers limites, c’est fréquemment cet ajustement qui débloque la situation.