Méthode

Capacité d’emprunt : refaire soi-même le calcul des banques

Avant même la première visite, un chiffre conditionne tout le reste : le montant qu’un établissement acceptera de prêter. Le calcul lui-même tient en deux opérations. C’est le critère suivant, le reste à vivre, qui écarte le plus grand nombre de dossiers, et il n’apparaît dans aucun simulateur en libre accès.

La méthode réellement appliquée par les banques

Le calcul se déroule en deux temps : on détermine d’abord la mensualité maximale supportable, puis le capital que cette mensualité permet de financer, compte tenu du taux et de la durée retenus.

Les revenus pris en compte sont les revenus nets avant impôt, salaires et ressources régulières confondus. Les loyers perçus ne sont retenus qu’à hauteur de 70 à 80 %, afin d’absorber la vacance locative et les charges. Les primes variables sont lissées sur trois ans ; les allocations familiales, elles, ne sont que rarement intégrées.

Reste à ajouter l’apport et à retrancher les frais d’acquisition, de 7 à 8 % dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf, pour obtenir le budget d’achat effectif.

Trois cas chiffrés, du plus simple au plus contraint

La troisième ligne mérite qu’on s’y arrête : une mensualité automobile de 280 € ampute la capacité d’emprunt de près de 49 000 €. Sur la plupart des dossiers, solder les petits encours en cours de route produit un effet supérieur à celui qu’on peut espérer d’une détente des taux.

Le reste à vivre, ce critère qui ne figure nulle part

Franchir la barre des 35 % ne suffit pas à emporter la décision. L’analyste vérifie ensuite ce qui subsiste chaque mois une fois l’échéance prélevée. Aucun texte n’encadre ce montant, mais les pratiques des établissements convergent :

• Environ 800 à 1 000 € pour une personne seule ;
• 1 200 à 1 500 € pour un couple ;
• Plus 300 à 400 € par enfant à charge.

Il en résulte qu’à 35 % d’endettement, un ménage disposant de 2 200 € mensuels peut se voir refuser un prêt accordé sans discussion à un foyer percevant 6 000 €. Le ratio réglementaire est respecté dans les deux cas ; le montant disponible en fin de mois, non. C’est également ce qui vaut aux revenus élevés d’obtenir parfois des dérogations au-delà du seuil.

Cinq moyens d’élargir sa capacité d’emprunt

Allonger la durée

C’est l’ajustement le plus immédiat : l’allongement de vingt à vingt-cinq ans élargit le capital accessible d’environ 14 %. La contrepartie, en coût total, est lourde. Mieux vaut réserver cette solution aux cas où l’écart conditionne la faisabilité du projet.

Solder les crédits à la consommation

Chaque tranche de 100 € de mensualité supprimée dégage de l’ordre de 17 500 € de capacité sur vingt ans. Un regroupement de crédits est parfois utilisé comme préalable à un projet immobilier, à condition de le mener suffisamment tôt.

Renforcer l’apport

L’apport n’intervient pas dans le calcul du taux d’endettement, mais il abaisse le montant à financer et pèse favorablement dans l’analyse. Au-delà de 20 % du prix, il ouvre la discussion sur le taux.

Faire jouer le prêt à taux zéro et les prêts aidés

Prêt à taux zéro, prêt Action Logement, dispositifs des collectivités : ces financements sans intérêt ou à taux réduit élargissent le budget sans peser sur le taux d’effort dans les mêmes proportions qu’un prêt classique.

Emprunter à deux

Deux revenus pour un seul reste à vivre : la capacité d’un couple dépasse presque toujours la somme des capacités individuelles, mécanisme que les analystes appellent la mutualisation des charges fixes.